雨漏りがある物件のインスペクションを行う機会がありました。
この場合の主な目的としては「雨水の侵入経路となりうる箇所を探す」
という事になります。

　

雨漏りというのは実は家にとってかなり厄介な劣化事象です。
継続していると建物に対するダメージが大きく、また意外なほど小さな隙間でも雨水というのは侵入してしまいます。

外壁や屋根は「一次防水」と呼ばれ、ここから侵入した雨水というのは、通常はその下にある「二次防水」と呼ばれる防水シートやルーフィングで外へ排出されるように作られています。

この段階では問題はなく、雨漏りという状態にもなりません。
ただ、この二次防水が破損してしまう事もあります。
原因は様々で、単純に経年劣化や、地震で建物が大きく動いたり、台風などの自然災害で破損する事もあります。

そうした状態のまま補修がされないと、防水を抜けて建物内に水分が浸出してしまいます。

また、浸出しない状態のまま建物内部に水分が溜まり続ける状態は内部から見ても発見しづらく、水分が滞留しているために腐食や劣化が知らず知らずのうちに進行することもあります。

今回のインスペクションの場合は、鉄骨ALC造の建物で、主に1階・2階に雨漏りが確認されている物件でした。

事前に建物内部を見た時は、2階の窓枠部分の雨染みや水による劣化がとても酷かったため、当社も依頼者様も
「窓サッシの劣化からの漏水の可能性が高いかも」
と考えておりましたが、実際にインスペクションを行ってみると、それ以外にも多くの原因がある事が分かりました。

屋上の状態です。防水が機能しておらず、補修も不完全に終わっていました。
雨水というのは、当然ですが上部から侵入しやすいものです。
屋上の防水が不完全ですと、ここに溜まった雨水は一番防水の弱い部分から効率よく侵入してしまいます。

屋上の亀裂を見てみると、それに沿った低温部が確認できました。
ここは塗装があった箇所ではありましたが、亀裂が貫通してしまえば防水の効果はありません。

防水の要というのは平面部だけではありません。
こういった立ち上がり部の破損や笠木板金の破損は雨水の侵入経路としては十分に大きな損傷になりえます。

笠木部分はテープで穴を塞ぎ塗装されていましたが、打診棒で叩いてみると塗装もテープも完全に劣化しており、パリパリになっていて効果を失っていました。

こういった箇所をしっかりチェックしてみると、窓サッシのシーリングが劣化しているという状況よりも、こちらの防水層の破断の方が遥かに雨漏りを起こしうる重大なインシデントであることが容易に判断出来ます。

　

建物の劣化を見つける事は、ある程度は誰にでも出来る容易な作業です。
インスペクションの最も利用すべきポイントというのは
「建物の構造・劣化状態を専門的知識を持った人に見てもらう」
という点にあります。

これらの劣化を確認し、それらを繋げて考える事の出来る専門家からの意見を聞くことが出来るのがインスペクションになります。

インスペクターは、どのような状況でも公平中立な立場で建物を診断致します。
その点でも、利害関係のある相手から聞く情報とは別の視点からの情報を得る手段としての活用が、建物の売買の大きな判断材料となるでしょう。

　

内部を含めた状態は次回に続きます。

　

　

　

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